Услуга II
Договор купли-продажи, адвокатское депо и вклад в кадастр
Резервационное соглашение, предварительный и основной договор, безопасные расчёты через адвокатское депо или эскроу и подача заявления о вкладе права собственности в кадастр.
Суть услуги
Что именно мы делаем и зачем это нужно
В Чехии право собственности на недвижимость переходит к покупателю не в момент подписания договора и не в момент оплаты, а после вклада права в кадастр на основании решения кадастрового управления. Поэтому юридическая задача при покупке состоит в том, чтобы выстроить цепочку документов и платежей так, чтобы ни одна из сторон не оказалась без защиты в промежутке между подписанием и вкладом.
Мы готовим и согласовываем пакет договоров, организуем расчёты через независимого депозитария и сопровождаем подачу заявления о вкладе. Документы составляются на чешском языке и сопровождаются переводом на русский, а при необходимости — двуязычной версией, чтобы вы понимали не только суть, но и каждую обязанность, которую берёте на себя.
01
Для кого
Кому подходит эта услуга
Услуга предназначена для тех, кто хочет, чтобы условия сделки были закреплены письменно, а деньги передавались продавцу лишь после выполнения условий. Особенно она важна при покупке без личного присутствия или с участием банка.
- Покупателям жилой недвижимости, включая вторичный рынок и новостройки у девелопера
- Продавцам, которые хотят получить расчёт без риска для сделки и оформить документы корректно
- Клиентам, которые покупают с ипотекой и должны согласовать график платежей с банком
- Покупателям из-за рубежа, которые подписывают документы по доверенности или в консульстве
- Совладельцам недвижимости, оформляющим выкуп доли или раздел общего имущества
02
Документы
Требования и документы
Точный перечень зависит от объекта, банка и ваших обстоятельств. Ниже — то, что обычно запрашивается на старте; недостающее мы поможем получить.
От вас
- Удостоверяющий личность документ покупателя и, при необходимости, чешский идентификационный номер
- Доверенность с нотариальным заверением и апостилем — если вы не присутствуете лично
- Документы о происхождении средств для оплаты, включая выписки со счетов
- Подтверждение решения банка о кредитовании — если приобретение финансируется заёмными средствами
- Документы о семейном положении, если это требуется по условиям сделки
По объекту и от продавца
- Выписка из katastr nemovitostí и документ-основание права собственности
- Согласие супруга или иных лиц, если оно необходимо по закону
- Справки об отсутствии задолженности перед SVJ, коммунальными службами и банком, если объект заложен
- Договоры на коммунальные услуги и показания счётчиков для передачи объекта
- Документы для банка: оценка объекта, согласие залогодержателя на погашение залога
03
Этапы
Как проходит работа
1
Резервационное соглашение
Фиксирует намерения сторон и снимает объект с рекламы на определённый срок. Мы проверяем, на каких условиях вносится резервационный платёж и когда он подлежит возврату.
2
Предварительный договор
Smlouva o smlouvě budoucí kupní определяет существенные условия будущей сделки, график платежей, сроки, ответственность и последствия отказа. Здесь закладывается основной объём защиты клиента.
3
Договор о депо и размещение средств
Подписывается трёхсторонний договор с адвокатом или нотариусом как депозитарием. В нём прописаны условия выплаты: подача заявления о вкладе, снятие залога, передача объекта.
4
Основной договор и заверение подписей
Kupní smlouva подписывается сторонами в письменной форме; подписи, как правило, заверяются в установленном порядке. Мы контролируем, чтобы данные объекта в договоре точно совпадали с данными кадастра.
5
Подача заявления о вкладе и выплата
Подаём заявление в кадастровый офис, отслеживаем ход дела, получаем решение. После выполнения условий депо даём распоряжение о выплате продавцу и передаём вам итоговую выписку.
04
Сроки
Ориентировочные сроки
Сроки между резервацией и вкладом сильно различаются: они зависят от готовности документов продавца, этапа получения ипотеки и текущей загрузки кадастрового управления. Закон предусматривает срок для рассмотрения заявления о вкладе, однако на практике он может быть больше при неполных документах или пиковой нагрузке.
Мы рекомендуем закладывать запас времени и учитывать сроки оплаты и переезда. Действие вклада по закону наступает ко дню подачи заявления, но свобода распоряжения объектом и его регистрация в вашу пользу подтверждаются решением управления.
Сроки приведены как ориентиры и не являются обязательством. Точный график согласуется после анализа документов и фиксируется в договоре о правовой помощи.
05
Ошибки
Типичные ошибки клиентов
Эти ошибки мы видим регулярно, и большинство из них можно избежать, если обратиться к юристу до подписания, а не после.
Передача денег продавцу напрямую
Платёж до подачи заявления о вкладе или без депо оставляет покупателя без защиты, если обнаружится залог, спор или отказ в кадастре.
Предварительный договор без санкций
Если в договоре не определены последствия отказа сторон, вернуть задаток или добиться исполнения бывает трудно.
Расхождения между договором и кадастром
Неточное описание объекта, ошибки в долях или номерах участков — типичная причина возврата заявления кадастровым управлением.
Отсутствие согласия супруга или совладельцев
Для некоторых сделок требуется согласие других лиц. Его отсутствие может сделать договор оспоримым.
Неверно оформленная доверенность из-за рубежа
Документ из другой страны требует апостиля или легализации и перевода у судебного переводчика; без этого его не примут нотариус и кадастровый офис.
06
Состав работ
Что входит в работу
- Подготовка и анализ резервационного соглашения и предварительного договора
- Составление и согласование договора купли-продажи с переводом на русский язык
- Организация адвокатского депо или нотариальной либо банковской схемы расчётов
- Подготовка заявления о вкладе в кадастр и сопровождение процедуры
- Координация с банком, нотариусом, продавцом и агентством
- Участие в передаче объекта по акту и контроль итоговой выписки
Государственные пошлины, услуги нотариуса, переводчика и оценщика оплачиваются отдельно; расходы и порядок оплаты согласуются заранее и фиксируются письменно.
Чем адвокатское депо отличается от эскроу в банке?
Депо у адвоката или нотариуса регулируется профессиональными правилами и договором с депозитарием; банковское эскроу — условиями банка. Выбор зависит от суммы, участников и требований кредитора.
Нужно ли присутствовать в Чехии лично?
Не всегда. Подписание возможно по доверенности или в консульстве, но требования к форме строгие, и мы заранее выясняем, какой вариант подходит в вашей ситуации.
Что произойдёт, если кадастр откажет во вкладе?
Управление может приостановить производство и предложить устранить недостатки. Деньги в депо остаются у депозитария до тех пор, пока условия не будут выполнены либо стороны не договорятся иначе.
Можно ли отказаться от сделки после предварительного договора?
Последствия зависят от формулировок договора, суммы задатка и причины отказа. Поэтому мы разбираем эти условия до подписания и обсуждаем их с клиентом.
Обсудим вашу ситуацию?
Опишите объект и задачу — мы подскажем, с чего начать, какие документы подготовить и сколько времени, по предварительной оценке, потребуется.