Услуга I
Проверка недвижимости и кадастра перед покупкой в Чехии
Юридический аудит объекта и продавца до внесения задатка: выписка из katastr nemovitostí, залоги, вещные обременения, документы дома и товарищества собственников.
Суть услуги
Что именно мы делаем и зачем это нужно
Проверка недвижимости, или due diligence, — это юридический аудит объекта и продавца, который проводится до внесения задатка и подписания предварительного договора. Её цель — выяснить, действительно ли продавец вправе распорядиться объектом, что записано в кадастре, какие права третьих лиц связаны с недвижимостью и соответствует ли юридический статус объекта тому, что вам обещают в рекламе.
Основой проверки служит katastr nemovitostí — публичный реестр недвижимости, который ведёт Чешское земельное и кадастровое управление через территориальные кадастровые офисы. Сведения об объекте сгруппированы в листе собственности (list vlastnictví, LV): в нём указаны собственники и доли, описание земельных участков и построек, а в отдельном разделе — ограничения права собственности, такие как залоги, вещные обременения, право преимущественной покупки, судебные и исполнительные записи. Мы не просто читаем выписку, а сопоставляем её с документами-основаниями и фактическим положением дел.
01
Для кого
Кому подходит эта услуга
Услуга полезна любому покупателю, но особенно востребована, когда сделка совершается дистанционно, объект находится в старом фонде, продавец — физическое лицо с несколькими собственниками, либо приобретается объект с арендаторами или недостроенный объект.
- Покупателям, которые приобретают первую квартиру или дом в Чехии и не знакомы с местной практикой
- Экспатам и нерезидентам, которые принимают решение дистанционно и не могут лично осмотреть документы
- Инвесторам, оценивающим объект с арендаторами, коммерческие помещения или здание целиком
- Покупателям, которые рассматривают квартиру в доме с особым статусом: кооперативное жильё, исторический фонд, недавняя реконструкция
- Клиентам банка, которому нужна дополнительная правовая оценка объекта перед выдачей кредита
02
Документы
Требования и документы
Точный перечень зависит от объекта, банка и ваших обстоятельств. Ниже — то, что обычно запрашивается на старте; недостающее мы поможем получить.
От вас
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность покупателя
- Данные объекта: адрес, номер квартиры, кадастровая территория или ссылка на объявление
- Предварительные условия: бюджет, способ финансирования, планируемая дата сделки
- Копии договоров и переписки с продавцом или агентством, если они уже есть
- Доверенность на проведение проверки от вашего имени — если вы находитесь за рубежом
По объекту и от продавца
- Выписка из katastr nemovitostí (výpis z LV) и кадастровая карта
- Документ-основание права собственности продавца: договор, решение о наследстве, судебное решение
- Заявление владельца здания о разделении на единицы (prohlášení vlastníka) и данные о долях в общих частях дома
- Разрешение на ввод в эксплуатацию либо иной документ о законности постройки и перепланировок
- Энергетический паспорт здания (PENB), справки об отсутствии задолженности по платежам в дом и в фонд ремонта
- Протоколы собраний товарищества SVJ за последние периоды и сведения о планируемых ремонтах
03
Этапы
Как проходит работа
1
Первичный запрос и договорённость об объёме
Уточняем цель покупки и объём проверки: только квартира или дом целиком, учитывается ли проверка продавца и арендаторов. Фиксируем список документов, которые нужно запросить у продавца.
2
Получение и чтение кадастровых данных
Заказываем актуальную выписку, изучаем разделы о собственниках, ограничениях и записях о поданных, но ещё не завершённых заявлениях о вкладе. Сверяем данные с кадастровой картой и описанием объекта.
3
Проверка продавца
Анализируем сведения из публичных реестров: торгового реестра, реестра несостоятельности, центральной базы исполнительных производств, где это применимо. Оцениваем, нет ли препятствий для распоряжения объектом.
4
Анализ документов дома
Проверяем статус дома и единицы, долю в общих частях, решения SVJ, фонд ремонта, судебные и иные споры, влияющие на жильцов и стоимость владения.
5
Письменное заключение
Готовим структурированный отчёт на русском языке: выявленные факты, оценка рисков по уровням, рекомендации по условиям договора и по способу расчётов. Обсуждаем его с вами по телефону или лично.
04
Сроки
Ориентировочные сроки
Срок проверки зависит от количества документов и скорости ответа продавца. Для типовой квартиры предварительный отчёт обычно готовится в течение нескольких рабочих дней после получения комплекта документов. Для сложных объектов — домов с земельными участками, объектов с несколькими собственниками, зданий с арендаторами — срок оценивается индивидуально и согласуется до начала работы.
Мы просим не вносить задаток и не подписывать резервационное соглашение до получения заключения. Если продавец настаивает на срочности, это само по себе сигнал, который стоит учесть при оценке риска.
Сроки приведены как ориентиры и не являются обязательством. Точный график согласуется после анализа документов и фиксируется в договоре о правовой помощи.
05
Ошибки
Типичные ошибки клиентов
Эти ошибки мы видим регулярно, и большинство из них можно избежать, если обратиться к юристу до подписания, а не после.
Доверие к устной информации агента
Сведения из объявления и пересказ агента не заменяют выписки и документов. Расхождения в площади, статусе объекта или составе общих помещений выявляются только при сверке источников.
Проверка по устаревшей выписке
Выписка, сделанная месяц назад, может не отражать новых залогов или заявлений. Актуальность данных проверяется непосредственно перед подписанием договора и повторно — перед выплатой средств из депо.
Игнорирование документов дома
Покупатели часто сосредоточены на квартире и забывают, что в обязанности собственника входят платежи в фонд ремонта и решения SVJ о дорогостоящих работах.
Недооценка перепланировок
Неузаконенные перепланировки и пристройки — частая проблема старого фонда. Они могут привести к претензиям строительных органов и сложностям при оформлении ипотеки.
Покупка доли без анализа права преимущественной покупки
При покупке доли в общей собственности другие собственники могут иметь преимущественное право. Его нужно проверить до сделки, иначе договор может быть оспорен.
06
Состав работ
Что входит в работу
- Заказ и анализ актуальной выписки из katastr nemovitostí, кадастровой карты и истории записей
- Проверка основания права собственности продавца и возможных ограничений распоряжения
- Проверка продавца в доступных публичных реестрах
- Анализ документов дома, SVJ и фонда ремонта
- Письменное заключение на русском языке с рекомендациями
- Консультация по результатам и подготовка списка условий для договора
Государственные пошлины, услуги нотариуса, переводчика и оценщика оплачиваются отдельно; расходы и порядок оплаты согласуются заранее и фиксируются письменно.
Можно ли проверить объект, не раскрывая продавцу, что вы покупатель?
Публичные данные кадастра доступны широкому кругу лиц, поэтому первичный анализ можно провести до контакта с продавцом. Для более глубокой проверки нам нужны документы, которые продавец предоставляет добровольно.
Что делать, если в кадастре обнаружен залог?
Наличие залога не всегда означает невозможность сделки. Как правило, он погашается из денег покупателя в рамках договорённой схемы расчётов; порядок фиксируется в договоре и условиях депо.
Сколько стоит проверка?
Стоимость зависит от типа объекта и объёма работ и обсуждается индивидуально до начала. Мы согласуем её в договоре о правовой помощи.
Проверяете ли вы техническое состояние здания?
Мы проводим юридическую проверку. Для технической оценки рекомендуем привлечь строительного эксперта; при необходимости поможем с координацией.
Обсудим вашу ситуацию?
Опишите объект и задачу — мы подскажем, с чего начать, какие документы подготовить и сколько времени, по предварительной оценке, потребуется.